决定楼市未来的六大问题
    房价是涨是跌？房地产有没有泡沫？

    前者怕是今天中国老百姓最关注的话题了，大街小巷，茶余饭后，每一个人都在议论，就如“大话西游”中老孙耳边唐僧的叮咛，我们想逃却怎么也逃不了。

    后者简直是秃子头上的虱子，看不见的不是瞎子肯定就是秃子自己，只是关于它的争论却还在继续，没办法，这年头为了钱很多人连祖宗都可以不要，说几句假话怕什么？

    其实很简单，中国的楼市症结就在于以下几个问题，都解决了房地产也就成熟了，解决一半房地产至少也可以保个平安：

    1、  房地产该不该彻底市场化？

    每每有新的调控政策出台，总是有一些所谓的专家权威们小丑般跳梁而出指手画脚，最“响亮”的观点是认为“房地产已经市场化，政府不应当以行政手段干预房地产”。我不明白，这个如此简单的话题如何能够引起这么大的争论？这些专家权威们是在偷换概念还是脑袋进水了？房地产在全世界范围内从来就没有彻底市场化，一个国家的主权首先是以土地为衡量标志，房地产的特性决定了它在作为一个商品的同时，还承担着满足民众最基础的生存权利的功能，没有吃老百姓会造反，没有住老百姓一样会造反。房地产涉及金融、土地政策、政府福利政策等诸多非市场因素，因而房地产在世界范围内从没有彻底市场化过。即便是美国、即便是英国，政府在房地产行业中依然扮演重要的调控角度，其干预房地产行业的程度并不比中国少多少。

    更何况，“中国特色的社会主义市场经济”最重要的特征就是国家保证对关系国计民生的商品的主控权——没听说过这个道理的请回到中学复读三年。所以，叫嚣让房地产彻底市场化的人不是无知就是无耻。

    2、  房价市长说了算还是市场说了算？

    听说强哥以这句话让广州市市长差点没噎着。佩服强哥的辩才，正如对强哥骨气彻底的佩服。这话也让很多坚持要加大政府调控力度的人无以言对，从而一度成为反对者的胜利口号。

     ——我承认，作为商品，房价首先是由市场决定的，然而，如果这个商品成为一种暴利，或者存在囤积房源、哄抬物价行为的时候，政府是有权利进行干预的，正如方便面涨价一样。如果大米一斤卖一百元，政府应该不应该管？市场允许一个行业拥有一定的利润，但是这种利润是有一个合理的范围的，否则政府设立了物价局做什么？需要强调的是，美国之所以出台《反垄断法》，其根本目的是保证一个行业合理的竞争性，以确保消费者能够有着一定的选择权，市场化是有前提的，这个前提就是市场必须是在规则内健康的运行，超过规则就必须挨板子。当房价在房地产市场正常运行的时候，是应该市场说了算，但如果出轨太多的时候，市长是可以作为一个职务代表政府（请记住，市长不一定代表个人），是有权利对房价说了算的。

    3、  地价推动房价还是房价推动地价？

    这个问题看上去很象鸡生蛋和蛋生鸡的问题，事实上二者却有着本质的不同。我们承认地价的上涨推动了房价的上涨，可地价却决不是房价上涨的根本原因。其一，目前市场上在售项目，绝大部分土地获取的时候都是协议出让，也就是说目前销售项目的土地成本大部分是比较低的，以前获取的土地和现在的地价有什么关系？我们只能说，地价推动的不是房价，而是开发商对于利润的期望值。也正是对未来利润的预期，才导致开发商不断追求那些天价地。如果房价在不断下跌，开发商谁有勇气拿地？如果同时推出的地块数量庞大，开发商又何必争得头破血流？

    招拍挂这个制度本身没错，错的是国土资源部在需求强劲增长时不合时宜的采取了减少土地供应的调控手段，就像一个瘪三车手快撞上行人时候没踩刹车却踩了油门。——加大供应才是解决问题的正道。

     4、  房价疯涨是楼市走向昌盛还是走向灭亡的前兆？

     当前房价的疯涨似乎已经没了尽头，甚至于有专家宣称中国的房价还将涨二十年。于是乎买得起房的把本来可以买车买旅游做投资的钱都买了房，本来买不起房的砸锅卖铁也要借钱买房，。而开发商则有钱的拼命圈子，没钱的借钱圈地，似乎一切都在证明当前的楼市正处于一个无比昌盛的盛世。

     然而，有句话“上帝要其死亡，必先让其疯狂”。房价的疯涨可以是楼市走向昌盛的标志，但也可能是楼市走向灭亡的前兆。任何一个商品，都有它特定的真实价值。我们不否认，从长期来看，不管是经济发展带动人民富裕程度的提高、人口增长带来中青年成家立业的周期需求还是农村城镇化带来人口结构的变化，在中国土地有限的国情下，房价长远还是处于一个增长趋势。可是很多人偷换了一个概念：比如说在北京，也许10年后房价可以涨到3万元一平米，但是你两年之内涨到了，那要么未来几年都不涨，要么就跌了再涨。过度透支市场承受力的同时就是促使楼市拐点的早点到来，遗憾的是，作为既得利益者，谁都希望自己能够利用眼前的热销挣足银子，于是业内主流声音彻底成了一边倒。也许，已经太长时间的房地产牛市让绝大部分开发商把运气当作是上帝对自己特殊的眷恋罢。

    5、  政府能不能象双规方便面一样双规房地产？

     当然，房地产和方便面的价值差别太大，而方便面双规了，没关系，面粉和大米还没有被双规，所以政府大可以对方便面大动干戈，所以猪肉也就走运多了。不过，政府对方便面的铁面无情引发了人们一阵狂想，哪一天，是不是房地产会象方便面一样被双规？

    认为政府不可能双规房地产的人主要理由是，房地产作为国家的支柱产业，对中国的经济有着卓越贡献，并关系者国家的金融安全，所以政府不可能出台过激的政策。需要明白的是，当前的房地产对于政府而言，已经不再是经济问题，已经演变成为社会问题，如果处理不好，甚至于可能成为一个政治问题。切记切记，仅仅是一个经济问题的时候，政府只会通过市场手段解决，而对于一个危及到社会稳定的问题，党和政府是无论如何不会因为经济效益而妥协——更何况，房地产的泡沫已经严重危及到中国产业结构和金融安全，已经给中国经济埋下巨大的安全隐患。政府管市场，恰如父亲管孩子。孩子存在问题，做父亲的，一开始总是耐心地说教，说教不行了，也许会轻轻地打一巴掌，再不行，只好拿鞭子抽。他总是希望孩子能够自己意识到问题，翻然悔悟。但如果孩子冥顽不灵，错把父亲的良苦用心当成是软弱无力，父亲最终也会痛下决心、壮士扼腕！看看至今屹立在多少城市核心的烂尾楼，那都是在90年代初针对房地产的宏观调控中死去的开发商商的死骸。

     6、  为什么宏观调控总是牛头不对马嘴？

     从2004年到现在，过去的几年，相关部门出台了无数针对房地产的宏观调控政策，希望能够给房地产降降温，然而，3年时间过去了，非但没有降温成功，房地产的泡沫却从个别城市蔓延至整个国家，并由此形成巨大的社会问题。我们不得不承认，宏观调控整体上是失败的，以至于刚开始时开发商们还当一回事，现在则是不管出台什么政策，房地产界压根儿就不相信能够有什么效果，倒是那些开始很当回事的开发商错失了挣钱的好机会，很当回事的老百姓错失了买房的好机会。——直接的后果就是严重降低了主管部门的威信和公信力。我们应该承认，相关部门已经很努力在做，但如果不找到问题的根本，就不可能真正解决问题，究竟是谁该对宏观调控结果负责？

     导致宏观调控偏离市场的，首先要问责的应该是统计部门。毛主席说过，没有调查就没有发言权，正确的决策需要准确的信息支撑。可是，如今多数统计部门的数据就只如婊子的誓言，什么“北京楼市7月同比上涨10％”，简直一派胡言！北京多数项目在过去两年时间里，整就翻了一倍！福州市则三年时间翻了三倍！统计部门给出的是含水分的数据，决策部门当然只能制定含水分的政策！

    其次就是那些“伪专家”，一群天天坐在空调房里边看报纸和公报，然后用早就过时的经济模型推导出一系列的结论，然后就是煞有介事的发表某些观点，然后就是到处当演讲嘉宾收红包。问问他们，有几个人了解市场一线的信息？踩过几个盘？以他们的意见作为决策参考，政策能对路才怪。

     我们必须承认，大部分的调控政策整体方向都是对的，比如说土地招拍挂避免国有资产的流失，虽然造成土地价格的上涨，但却是必须采取的——至少保证了土地获取渠道的公平；比如说饱受开发商诟病的“90/70”政策，对于改善住宅的供应结构是非常切实的。然而，多数的政策最终没有能够实现调控目标，关键在于地方政府与中央政府的利益博弈。

    一个行业存在争论是很正常的，然而如果这种争论完全出自各自的利益就只能成为乌烟瘴气，遗憾的是当今的世界，不是明白的人太少，而是装糊涂的人太多。 

    ——本人抛砖引玉，并将一一缀文阐明观点，欢迎任何人的批判——借用一句明言“让暴风雨来得更猛烈些吧！”